Die Befristung von Mietverhältnissen gehört zu den praxisrelevantesten und zugleich fehleranfälligsten Regelungsbereichen des österreichischen Mietrechts. Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz – 5. MILG (BGBl I Nr. 12/2025) wurde im Rahmen der Mietrechtsreform 2026 die bisherige Mindestbefristungsdauer zwischen Unternehmern und Verbrauchern von drei auf fünf Jahre angehoben. Ziel dieser Maßnahme war es, die Wohnsicherheit der Mieter zu stärken und spekulativen Kurzzeitbefristungen entgegenzuwirken. Die Novelle bringt jedoch nicht nur eine schlichte Fristverlängerung mit sich, sondern differenziert systematisch nach der Vermieterstellung, enthält Übergangsregelungen für bestehende Verträge und sieht einen Katalog bereichsspezifischer Ausnahmen vor. Der vorliegende Beitrag untersucht die zentralen Neuregelungen.
Befristete Wohnungsmietverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) im Voll- oder Teilanwendungsbereich unterliegen, sind nach der neuen Rechtslage (§ 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG) nur dann rechtswirksam befristet, wenn sie für die Dauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen werden. Unterschreitet die vereinbarte Befristungsdauer diese Grenze, gilt das Mietverhältnis – wie schon nach alter Rechtslage bei Unterschreitung der Dreijahresmindestbefristung – als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit der Konsequenz des vollen Kündigungsschutzes für den Mieter.
Eine der dogmatisch bedeutsamsten Neuerungen liegt in der expliziten Differenzierung zwischen Unternehmer-Vermietern und Verbraucher-Vermietern im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG:
Für Unternehmer-Vermieter gilt: Wenn der Vermieter im Zeitpunkt des Abschlusses der relevanten Befristungsvereinbarung Unternehmer im Sinne des § 1 Abs 1 Z 1 KSchG ist, beträgt die zulässige Mindestbefristungsdauer fünf Jahre. Vermietet eine Gesellschaft, ein professioneller Wohnungseigentümer oder ein sonstiger gewerblicher Vermieter (etwa ein Bauträger oder eine Immobilien-GmbH) eine Wohnung an einen Verbraucher, liegt ein klares B2C-Verhältnis vor. Rechtsunsicherheit bringt diese Regelung allerdings mit sich, wenn die Abgrenzung zwischen einer unternehmerischen und einer nicht-unternehmerischen Vermietung nicht eindeutig möglich ist. Eine Fehleinschätzung der Nicht-Unternehmereigenschaft hat für den Vermieter die Folge, dass beim Abschluss einer Dreijahresbefristung tatsächlich ein unbefristetes Mietverhältnis begründet wird.
Ob der Vermieter Unternehmer oder Nicht-Unternehmer im Sinne des KSchG ist, bedarf einer Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls. Die Beweislast dafür, dass ein Privatgeschäft vorliegt, trifft den Vermieter. Als Unternehmer im Sinne des KSchG ist nach der aktuellen Rechtsprechung ein Bestandgeber anzusehen, der dritte Personen (zB einen Hausbesorger) beschäftigt, eine Mehrzahl dauernder Vertragspartner (Mehrzahl von Mietverträgen, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erfordert) hat, bei dem längerfristige Vertragsbindungen bestehen und die Einschaltung von anderen Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen erforderlich ist (vgl OGH 5 Ob 155/10w). Als annähernde Richtzahl für die Mehrzahl von Vertragspartnern nimmt die Judikatur an, dass der private Hauseigentümer (noch) als Verbraucher anzusehen sei, wenn nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden (RIS-Justiz RS0065317; SZ 53/103; 7 Ob 105/99p). Allein deshalb, weil sich jemand keiner Hilfspersonen oder keines Erfüllungsgehilfen bedient, ist er aber nicht zwingend als Verbraucher anzusehen (RIS-Justiz RS0065317).
Das KSchG ist zwingend und Vertragsklauseln, die dem Verbraucher das Recht zur vorzeitigen Auflösung beschneiden oder die Fünfjahresfrist faktisch umgehen, sind nach § 879 ABGB iVm § 6 KSchG nichtig. Hinsichtlich der Anzahl der vermieteten Objekte bleiben zudem mehrere Fragen offen: So ist ungeklärt, ob bei der Richtzahl von mehr als fünf Objekten etwa selbständig vermieteten Kfz-Abstellplätzen eine andere Wertigkeit beizumessen ist als vermieteten Wohnungen. Ebenso ungeklärt ist, welche Bedeutung bei dieser Zählung vermietbaren, aber leerstehenden Objekten oder von Angehörigen des Vermieters benützten Objekten zukommt.
Für Verbraucher-Vermieter gilt: Vermietet eine Privatperson (typischerweise der Eigentümer einer einzelnen Wohnung) an einen Mieter, so scheidet die KSchG-Unternehmereigenschaft auf Vermieterseite aus, und es gilt wie bisher die Dreijahresbefristung.
Das 5. MILG enthält eine differenzierte Überleitungsregelung (§ 49j MRG): Auf Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten der Novelle (1. Jänner 2026) rechtswirksam abgeschlossen wurden, ist die neue Fünfjahresfrist nicht rückwirkend anzuwenden. Bestehende dreijährige Befristungsvereinbarungen bleiben für die laufende Befristungsperiode aufrecht.
Was gilt bei einer Vertragsverlängerung ab dem 1. Jänner 2026?
Relevant wird die neue Rechtslage für Altverträge jedoch bei Vertragsverlängerungen ab dem 1. Jänner 2026, wobei zwischen schriftlichen und konkludenten Verlängerungen zu unterscheiden ist:
Wird ein vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossener befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung ab dem 1. Jänner 2026 schriftlich verlängert, so richtet sich die Verlängerung nach der neuen Befristungsbestimmung. Eine Verlängerung um lediglich drei Jahre wäre bei einem Unternehmer-Vermieter unzulässig und löst nach § 29 Abs 3 lit a MRG die gesetzliche Fiktion des unbefristeten Mietverhältnisses aus. Vermieter sind daher gut beraten, Verlängerungsoptionen in Altverträgen frühzeitig zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Bei schriftlichen Verlängerungen kommt es auf die Unternehmereigenschaft zum Zeitpunkt der jeweiligen Verlängerungsvereinbarung an. Ist der Vermieter zu diesem Zeitpunkt als Unternehmer zu qualifizieren, muss die Fünfjahresbefristung eingehalten werden.
Eine konkludente Verlängerung (Mietzahlung und Weiternutzung nach Fristablauf ohne Widerspruch des Vermieters) ist im Gegensatz zur schriftlichen Verlängerung nur einmalig möglich (keine „Verlängerungskette"). Setzen die Parteien das befristete Mietverhältnis nach Ablauf dieser fiktiven Verlängerungsperiode ein weiteres Mal stillschweigend fort, wird der Vertrag unbefristet.
Hinsichtlich der Frage, auf welchen Zeitpunkt für die Beurteilung der Unternehmereigenschaft abzustellen ist, herrscht jedoch Uneinigkeit: Teilweise wird auf den Zeitpunkt des Abschlusses der ursprünglichen Befristungs- oder Verlängerungsvereinbarung abgestellt (vgl etwa ÖJZ 2026/31: Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz und das Zivilrecht), teilweise – wie bei der schriftlichen Verlängerung – auf den Zeitpunkt der jeweiligen Verlängerungsvereinbarung (vgl etwa wobl 2026, 41: Ausgewählte Überlegungen zu ZIAG und 5. MILG). Nach der erstgenannten Ansicht ist die Fünfjahresbefristung anzuwenden, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der ursprünglichen Vereinbarung als Unternehmer zu qualifizieren war. War der Vermieter hingegen in diesem Zeitpunkt als Verbraucher zu qualifizieren, bleibt nach dieser Auffassung die Dreijahresbefristung zulässig, selbst wenn sich die Verbraucher- zwischenzeitlich in eine Unternehmereigenschaft gewandelt hat.
Die 5-Jahres-Mindestbefristung markiert einen Paradigmenwechsel im österreichischen Mietrecht zugunsten der Mieter. Durch die Differenzierung nach der Vermieterstellung – insbesondere die überlagernde Wirkung des KSchG im B2C-Bereich – entstehen für professionelle Unternehmer-Vermieter erhöhte Sorgfaltsanforderungen bei der Vertragsgestaltung. Die Übergangsregelung schützt Altvertragsparteien zwar für die laufende Befristungsperiode, schließt jedoch künftige Verlängerungen nicht vom Anwendungsbereich der Novelle aus. Angesichts der weitgehend unveränderten, aber streng ausgelegten Ausnahmetatbestände empfiehlt sich eine einzelfallbezogene Prüfung jedes Befristungsvorhabens – im Zweifel zugunsten einer fünfjährigen Mindestbefristungsdauer, um die gesetzliche Unwirksamkeitsfiktion zu vermeiden.
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