Kurz vor dem Jahreswechsel wurde im Nationalrat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) verabschiedet, das bereits mit 01.01.2026 in Kraft tritt und mit dem ein Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) neu eingeführt wird und sich zugleich das Mietrechts- und Richtwertgesetz ändert.

Der Schwerpunkt des Gesetzespakets liegt darin, die Auswirkungen hoher Inflation auf Mietzinse zu dämpfen, indem zulässige Grenzen für Inflationsanpassungen gesetzlich verankert werden. Weiteres Ziel ist die Rückforderungsrisiken bei unwirksamen Klauseln zu begrenzen und Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln zu schaffen.

Zusammengefasst ergeben sich folgende wesentliche Neuerungen:

• Begrenzung der Wertsicherung:

  • Wertsicherung nur noch einmal jährlich am 1. April

  • Erhöhungsbetrag ist sowohl mit der durchschnittlichen Erhöhung des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs begrenzt als auch damit, dass jede Erhöhung, die größer als 3 % ist, nur zur Hälfte berücksichtigt werden darf (Hälfteregelung);

  • Zusätzliche Deckelung für Wohnungsmietverträge die dem Vollanwendungsbereich des MRG (Richtwert- und Kategoriemieten) unterliegen: Anhebung der Miete per 1.4.2026 um maximal 1% und per 1.4.2027 um maximal 2%

• Mindestbefristung für befristete Mietverträge fünf Jahre, sofern der Vermieter Unternehmer ist; für Vermieter, die Verbraucher sind, bleibt die dreijährige Befristung weiterhin möglich

• Rückforderungsansprüche aufgrund unwirksamer Wertsicherungsregelungen sind auf fünf Jahre begrenzt (ausgenommen Ansprüche, die bereits vor dem 1.1.2026 gerichtlich geltend gemacht worden sind)

Kerninhalte des MieWeG und ihre praktische Bedeutung 

Den Kern des MieWeG bildet die Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung von Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Hingegen findet das MieWeG keine Anwendung auf Mietverträge im Bereich der Vollausnahmen aus dem MRG sowie auf Mietverträge über Geschäftsräume (hier mit Ausnahme des § 2 MieWeG, der auch eine Indexierung gemäß MieWeG für sonstige Raummieten ermöglicht).

Die jährlichen Valorisierungen werden durch das MieWeG sowohl zeitlich als auch der Höhe nach beschränkt, sodass dieses als eine Art Mietpreisbremse wirkt, weil es die vertragliche Wertsicherung an ein gesetzliches Berechnungsmodell bindet und damit automatische, ungebremste Anpassungen an die Inflation verhindert.

Die Wertsicherung kann nur noch einmal jährlich am 1. April stattfinden. Wird ein Mietvertrag vor dem 1. April abgeschlossen, so kann die erste Valorisierung erst mit 1. April des dem Mietvertragsabschluss folgenden Jahres erfolgen. Zudem ist die Höhe der Valorisierung zweifach begrenzt, nämlich zum einen mit der durchschnittlichen Erhöhung des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahres und zum anderen damit, dass jede Erhöhung, die größer als 3 % ist, nur zur Hälfte berücksichtigt werden darf (Hälfteregelung).

Eine noch schärfere Begrenzung der Valorisierungshöhe betrifft Wohnungsmietverträge die dem Vollanwendungsbereich des MRG (Richtwert- und Kategoriemieten) unterliegen, denn bei diesen ist bei der Veränderung des Entgelts die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für das Jahr 2025 höchstens mit 1 % und für das Jahr 2026 höchstens mit 2 % berücksichtigbar. Bei derartigen Mietverträgen greift erst ab 1. April 2028 die allgemeine Deckelungsregelung, die eine Hälfteregelung hinsichtlich der die 3 % Grenze überschreitenden Erhöhung vorsieht.

Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss ist die errechnete Veränderung lediglich anteilig zu berücksichtigen; maßgeblich ist das Verhältnis der vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres zu zwölf Monaten.

Zeitlich gilt das MieWeG für ab 1. Jänner 2026 geschlossene Mietverträge. Wesentliche Ausnahmen finden sich jedoch in § 4 MieWeG: Die Valorisierungsbeschränkungen des § 1 MieWeG gelten auch für „Altverträge“, also für Wohnungsmietverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, und zwar für Mietzinserhöhungen, die ab Jahresbeginn 2026 wirksam werden. Das Gesetz greift damit auch in bestehende Vertragsverhältnisse ein und kann bereits geplante oder rechnerisch mögliche Erhöhungen begrenzen.

Rückforderungsansprüche, Verjährung und Übergangsregelungen 

Wenn eine Wertsicherungsklausel in einem vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag unwirksam ist, sind Rückforderungsansprüche zeitlich begrenzt. Bei bereits beendeten Mietverhältnissen ist der Rückforderungsanspruch auf Zahlungen beschränkt, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsbeendigung geleistet worden sind. Bei aufrechten Mietverhältnissen können nur Überzahlungen der letzten fünf Jahre vor Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs zurückgefordert werden. In beiden Fällen verjähren diese Ansprüche drei Jahre nach Kenntnis der Unwirksamkeit (subjektive Frist). Ansprüche, die bereits vor dem 1. Jänner 2026 gerichtlich geltend gemacht wurden, bleiben von dieser Beschränkung ausgenommen. Mieter können demnach zu viel gezahlte Mieten grundsätzlich bis zu fünf Jahre rückwirkend geltend machen; Vermieter sollten daher ihre bisherigen Anpassungen dringend prüfen.

Die Übergangsregelungen sind so ausgestaltet, dass bereits vereinbarte Befristungen und Valorisierungen nicht automatisch aufgehoben werden, aber künftige Erhöhungen und neue Valorisierungen den gesetzlichen Grenzen unterliegen. Für Mietverträge, die vor dem 1. Dezember 2026 abgeschlossen werden, kann die Wertsicherung mit dem Passus „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten‑Wertsicherungsgesetzes“ angeführt werden; für später geschlossene Verträge ist die spezielle zeitliche Begrenzung für 2025 und 2026 nicht mehr relevant.

Änderungen im Mietrechtsgesetz und Folgen für Befristungen 

Das 5. MILG hat auch das Mietrechtsgesetz an mehreren Stellen geändert. Der Kreis der Vermieter wurde erweitert, indem der Begriff des „Wohnungseigentümers“ um dinglich oder obligatorisch berechtigte Fruchtnießer ergänzt wurde.

Die Mindestbefristung für befristete Mietverträge wurde in § 29 MRG von drei auf fünf Jahre angehoben, sofern der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gilt; für Vermieter, die Verbraucher sind, bleibt die dreijährige Befristung weiterhin möglich. Die Änderungen des § 29 MRG sind auf Mietverträge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder vertraglich beziehungsweise gesetzlich erneuert werden. Für Befristungen, die vor dem 1. Jänner 2026 vereinbart wurden, bleibt die bisherige Rechtslage bestehen.

Praktische Empfehlungen für Vermieter 

Vermieter sollten ihre bestehenden Mietverträge und Musterklauseln umgehend rechtlich prüfen lassen, um sicherzustellen, dass Wertsicherungsklauseln den neuen gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Eine Überprüfung ist besonders wichtig, weil unwirksame Klauseln Rückforderungsrisiken bergen und weil die Berechnung der Valorisierung künftig an ein genau definiertes Modell gebunden ist. Vermieter, die als Unternehmer auftreten, müssen bei künftigen Befristungen die neue Mindestlaufzeit von fünf Jahren berücksichtigen und ihre Vertragsgestaltung entsprechend anpassen. Eine rechtliche Prüfung vor der nächsten Valorisierung reduziert das Risiko teurer Nachforderungen und schafft Rechtssicherheit.

Fazit

Die Reform durch das 5. MILG und das MieWeG bringt tiefgreifende Änderungen für die Praxis der Wohnraummiete. Die Begrenzung der Wertsicherung, die jährliche Valorisierung zum 1. April, die speziellen Deckelungen für 2025 und 2026 sowie die Anhebung der Mindestbefristung auf fünf Jahre für Unternehmer stellen Vermieter vor neue Herausforderungen. Die wichtigste praktische Konsequenz ist die Notwendigkeit einer zeitnahen Vertragsprüfung: Vermieter sollten ihre Klauseln an die neue Rechtslage anpassen.