Mit 1. Jänner 2026 traten das Mieten-Wertsicherungsgesetz, sowie Novellierungen zum MRG und betreffend Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien in Kraft.

Wohnungsmieten können damit nur noch am 1. April eines jeden Jahres wertmäßig angepasst werden. Die Regelung gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG und betrifft sowohl bestehende als auch neue Mietverträge.

Wann dürfen Mietzinse künftig angepasst werden?

Für Wohnungsmietverträge gelten künftig einheitliche gesetzliche Regeln zur Wertsicherung. Mietzinserhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln sind nur noch einmal jährlich und ausschließlich zum 1. April zulässig. Eine erste Anpassung ist jedenfalls erst am 1. April nach einem vollen Kalenderjahres nach Abschluss des Vertrages möglich.

Wertsicherung laut Gesetz

Grundlage ist der Verbraucherpreisindex 2020 (VPI) oder ein an seine Stelle tretender Index. Es wird die durchschnittliche Veränderung des VPI zum Valorisierungszeitpunkt des letzten Jahres herangezogen.

Bis zu 3 Prozent darf die Erhöhung vollständig berücksichtigt werden, darüber nur jeweils zur Hälfte (liegt die Veränderung zB bei 5% darf die Miete nur um 4% angehoben werden). Im preisregulierten Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Erhöhung des Mietzinses zum 01.04.2026 auf maximal 1 % und zum 01.04.2027 auf maximal 2 % beschränkt. Die Beschränkungen gelten für Erhöhungen, die ab dem 01.01.2026 eintreten oder eingetreten wären.

Parallelrechnung

Die vertraglich vereinbarte Wertsicherung bleibt dennoch weiterhin aufrecht, ist jedoch durch die gesetzlich zulässige Wertsicherung gedeckelt.

Die Erhöhung des Mietzinses ist daher mit einer "Parallelrechnung" zu ermitteln: Es ist sowohl die Werterhöhung laut Vertrag als auch jene laut Gesetz zu ermitteln, der jeweils niedrigere kalkulierte Wert ist sodann für die Erhöhung des Mietzinses heranzuziehen.

Eine Mietzinserhöhung ist somit nur zulässig, wenn sie vertraglich vorgesehen ist und die gesetzlichen Höchstgrenzen eingehalten werden. Ferner ist die Wertanpassung nur zum 1.4 eines Jahres zulässig.

Rückforderungsansprüche

Für Wohnungsmietverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden und eine unwirksame Wertsicherungsklausel enthalten, werden die Rückforderungsansprüche auf fünf Jahre vor Vertragsbeendigung begrenzt. Bei aufrechten Verträgen beträgt die Frist fünf Jahre ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit.

In allen Fällen muss der Anspruch innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis, längstens jedoch 30 Jahre ab Zahlung, geltend gemacht werden.

Diese Begrenzungen gelten nicht, wenn Rückforderungsansprüche bereits vor dem 1. Jänner 2026 gerichtlich geltend gemacht wurden oder wenn die Unwirksamkeit auf einer missbräuchlichen Vertragsklausel im Sinn des Unionsrechts beruht (Verbrauchervertrag).

Mindestbefristung

Die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge beträgt nunmehr statt bisher drei Jahre fünf Jahre. Betroffen sind allerdings nur Mietverträge zwischen Unternehmer und Verbraucher und die Regelung gilt nur Mietverträge, die ab 1.1.2026 abgeschlossen werden.

Weitere Änderungen

Die Richtwerte und Kategoriebeträge werden künftig zum 1. April neu valorisiert, wobei die Deckelungen des Vollanwendungsbereich zur Anwendung kommen.

Fruchtnießer von Wohnungseigentumsobjekten werden Wohnungseigentümern gleichgestellt und können Hauptmietverträge abschließen (§ 2 Abs 1 MRG).

Ferner wird der Kostenersatz bei Vertretung durch Interessenvertreter im mietrechtlichen Außerstreitverfahren verdoppelt (§ 37 Abs 3 Z 17 MRG).

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