Der Energieausweis ist zwar lediglich ein „Ausweis“ für Gebäude oder einzelne Objekte, dahinter steht aber ein hehres Ziel der EU: Durch die Vergleichbarkeit des Energieverbrauchs von Gebäuden soll bei Eigentümer*innen von neuen wie auch bereits bestehenden Immobilien ein Anreiz geschaffen werden, diese soweit wie möglich klimaneutral auszugestalten. Ungeachtet dessen wurde bisher und wird der Energieausweis von vielen bloß als Lästigkeit wahrgenommen: Vertragsabschlüsse werden verkompliziert und die Nichtvorlage zieht im schlimmsten Fall eine Strafe nach sich – ohne dass ein besonderer Mehrwert für dessen Empfänger*innen erkennbar wäre. Das liegt vor allem auch daran, dass Energieausweise oft schwer verständlich und damit wenig aufschlussreich sind. Der EU-Gesetzgeber hat diese Problematik erkannt und schreibt in der neuen EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD) neue Anforderungen für Energieausweise vor, die nun national umzusetzen sind.

Dekarbonisierung des Gebäudesektors

Nach dem European Green Deal der Europäischen Kommission – einem so umfangreichen wie ambitionierten Paket politischer Initiativen – soll die EU bis zum Jahr 2050 klimaneutral werden. Ein zentraler Hebel zur Erreichung dieses Ziels ist die signifikante Reduktion des Energieverbrauchs im Gebäudesektor. Immerhin ist dieser für mehr als ein Drittel(!) der EU-weiten energieverbrauchbedingten Treibhausgasemissionen verantwortlich und damit neben Sektoren wie Verkehr einer der größten Umweltsünder in der EU. Dieses enorme Reduktionspotenzial soll durch die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie gehoben werden. Diese zielt darauf ab, bis 2050 den Übergang zu Nullemissionsgebäuden (Gebäude, die ihren Energiebedarf vollständig aus erneuerbaren Energien decken) zu erreichen.

Unter anderem soll die Dekarbonisierung des Gebäudesektors durch eine verbesserte Information von Käufer*innen und Bestandnehmer*innen zur Energieeffizienz von Gebäuden erreicht werden. Die Idee ist, dass informierte Interessent*innen wohl – das niedrige Wohnungsangebot in den urbanen Gebieten außen vor gelassen – jenem Bestandobjekt den Vorzug geben werden, das weniger Energie verbraucht und damit auch weniger Betriebs- und Energiekosten verursacht. Damit ist die Energieeffizienz eines Gebäudes entscheidender Treiber für dessen Wert und gleichzeitig Motivator für Eigentümer, energetische Sanierungen vorzunehmen.

Da der Energieausweis aber in seiner derzeitigen Ausgestaltung mehr diffus als informierend ist, sieht Art 20 EPBD neue Anforderungen an Energieausweise vor und macht entsprechende Anpassungen im Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) erforderlich.

Die Änderungen umfassen im Wesentlichen folgende Maßnahmen:

• inhaltliche Umstellung des Energieausweises

• erweiterte Vorlage- und Aushändigungspflichten

• erweiterte Informationspflichten bei Immobilieninseraten

Umstellung des Energieausweises

Die Gesamtenergieeffizienz – also die Energiemenge, die benötigt wird, um ein Gebäude üblicherweise zu nutzen (Heizung, Kühlung, Lüftung etc) – ist in einer Effizienzskala auszuweisen. Diese Effizienzskala umfasst künftig die Energieeffizienzklassen A bis G und wird damit an bekannte Kennzeichnungen von Haushaltsgeräten angeglichen, mit welchen die Verbraucher*innen mittlerweile vertraut sind. Klasse A entspricht der höchsten Gesamtenergieeffizienz, Klasse G kennzeichnet Gebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz im jeweiligen nationalen Gebäudebestand.

Darüber hinaus haben Energieausweise wie bisher den Heizwärmebedarf zu enthalten. Zusätzlich ist künftig zudem der Endenergiebedarf samt der entsprechenden Energieklasse auszuweisen.

Der konkrete Inhalt und die Ausgestaltung des Energieausweises fallen als baurechtliche Materie in die Kompetenz der Bundesländer. Da alle Landesvorschriften auf die OIB-RL 6 verweisen, ist die Ausgestaltung bundesweit einheitlich und die Anpassung erfolgt über eine entsprechende Änderung der OIB-RL 6 sowie der darauf verweisenden landesrechtlichen Bauvorschriften.

Bestehende Energieausweise, die den neuen Anforderungen noch nicht entsprechen, bleiben bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit anerkannt.

Erweiterung der Vorlage- und Aushändigungspflicht

Nach § 4 Abs 1 EAVG müssen Verkäufer*innen oder Bestandgeber*innen eines Gebäudes oder Nutzungsobjektes (gemeint sind Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten und sonstige selbstständige Räumlichkeiten) Interessent*innen rechtzeitig vor deren Vertragserklärung einen Energieausweis vorlegen und diesen binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen.

Bislang bestand diese Verpflichtung ausschließlich im Zusammenhang mit der Veräußerung oder der Begründung neuer Bestandverhältnisse. Durch die Novelle wird der Anwendungsbereich nunmehr erweitert: In § 2 Z 5 EAVG wird die Definition von „In-Bestand-Gabe“ auf die Verlängerung bestehender Bestandverhältnisse ausgedehnt. Künftig ist daher auch bei Vertragsverlängerung ein Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen.

Hinsichtlich der Form der Erfüllung der Vorlageverpflichtung ergeben sich keine Änderungen. Die Vorlage und Aushändigung kann weiterhin sowohl in physischer Form als auch durch Übermittlung einer Datei erfolgen.

Die diesbezüglichen Anpassungen im Gesetzestext sind im Wesentlichen redaktioneller Natur und tragen dem Umstand Rechnung, dass die EPBD vom Regelfall eines digitalen Energieausweises ausgeht. Für bereits bestehende, noch gültige Energieausweise wird die Möglichkeit der Aushändigung einer Kopie in den Übergangsbestimmungen des § 10a Abs 2 EAVG ausdrücklich beibehalten.

Erweiterte Informationspflichten bei Immobilieninseraten

Bei der Inserierung von Immobilien zum Verkauf oder zur Bestandgabe etwa auf Immobiliensuchportalen oder in Printmedien hatten inserierende Verkäufer*innen, Bestandgeber*innen oder Immobilienmakler*innen bisher den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor anzugeben (§ 3 EAVG). In Anpassung an die Umstellung des Energieausweises ist in Inseraten künftig auch der Endenergiebedarf samt der entsprechenden Energieeffizienzklasse anzugeben. Der Ausweis des Gesamtenergieeffizienz-Faktors entfällt hingegen.

Enthält ein bestehender und noch gültiger Energieausweis für das inserierte Projekt noch keinen Endenergiebedarf, kann in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen stattdessen wie bisher der Gesamtenergieeffizienz-Faktor angegeben werden.

Praktische Empfehlungen

Auch wenn die Änderungen im Einzelnen überschaubar erscheinen, sind sie doch mit praktischen Konsequenzen verbunden.

Verkäufer*innen und Bestandgeber*innen sollten ihre Inserate den neuen Anforderungen entsprechend rechtzeitig vor Inkrafttreten der Novelle am 29. Mai 2026 anpassen. Bestandgeber*innen sollten zudem prüfen, ob Vertragsverlängerungen anstehen und ob ein gültiger Energieausweis für das jeweilige Objekt vorliegt.

Fazit

Insgesamt trägt die Novelle des EAVG zu mehr Transparenz hinsichtlich der Energieeffizienz von Gebäuden bei. Ob diese Änderung den notwendigen Schub zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors bringen wird und endlich der große Wurf bei der Energiewende ist, bleibt allerdings im Hinblick auf die praktischen Gegebenheiten (vorerst) zweifelhaft. So bräuchte es in Bezug auf Wohnungen, die die Mehrheit der Objekte ausmachen, in den Ballungsräumen ein ausreichendes Angebot, damit Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz tatsächlich von Interessent*innen benachteiligt werden und eine spürbare Sanktion seitens des Marktes erfahren. Das ist allerdings nicht der Fall, sodass Käufer*innen und Bestandnehmer*innen nehmen, was sie bekommen (siehe etwa für Wien: „Wohnungsmangel verschärft sich“ [orf.at vom 18. Februar 2026] und „Kaum frei, sofort vergeben: Wiener Mieter kämpfen um immer weniger Angebote“ [derstandard.at vom 9. April 2026]). So reduziert sich der Energieausweis darauf, dass sich Wohnungssuchende durch diesen gerade einmal mental auf die auf sie zukommenden Energiekosten einstellen können. Sobald sich allerdings die Wohnungssituation verbessert, sind die Regelungen sicherlich förderlich, dass künftig Käufer*innen und Bestandnehmer*innen einen informativen Energieausweis zur Verfügung haben, um sich bewusst für emissionsarme Objekte entscheiden zu können und dadurch energetische Sanierungen auch aufgrund nachfrageseitigen Drucks vorangetrieben werden.